尊敬的受益人：
        華宸信托有限責(zé)任公司于2012年8月2日設(shè)立了“華宸金誠(chéng)（1201）號(hào)—維多利商業(yè)（集團(tuán)）租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“本信托”）。作為受托人，現(xiàn)就本信托成立至2014年12月31日的信托事務(wù)向受益人報(bào)告如下，并為報(bào)告中所載資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。報(bào)告書(shū)中的內(nèi)容由本信托的受托人負(fù)責(zé)解釋。
一、信托計(jì)劃概要
1、信托計(jì)劃成立日：2012年8月2日
2、信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣17,990萬(wàn)元
3、信托計(jì)劃期限：18個(gè)月期9,000萬(wàn)元；30個(gè)月期8,990萬(wàn)元。如果信托計(jì)劃期滿未結(jié)束而進(jìn)入延長(zhǎng)期，延長(zhǎng)期限不超過(guò)6個(gè)月。
二、信托財(cái)產(chǎn)專戶開(kāi)立情況
在信托計(jì)劃成立前，受托人在當(dāng)?shù)貫楸拘磐虚_(kāi)立了信托財(cái)產(chǎn)專戶，信托專戶的開(kāi)戶銀行為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司呼和浩特日信支行，賬號(hào)為15001706680052505268。
三、信托資金的運(yùn)用
受托人與借款人維多利商業(yè)（集團(tuán)）公司簽訂了《借款合同》，將信托資金全部貸放給借款人，信托資金用于向內(nèi)蒙古維多利商業(yè)（集團(tuán)）有限公司購(gòu)買(mǎi)呼和浩特市維多利商廈、維多利購(gòu)物中心、維多利國(guó)際廣場(chǎng)未來(lái)5年的租金收益權(quán)。信托收益來(lái)源于信托期間內(nèi)蒙古維多利商業(yè)（集團(tuán)）有限公司向受托人支付的呼和浩特市維多利商廈、維多利購(gòu)物中心和維多利國(guó)際廣場(chǎng)的租金收益。信托計(jì)劃期滿，維多利商業(yè)（集團(tuán)）公司以原價(jià)格回購(gòu)剩余年份的租金收益權(quán)，實(shí)現(xiàn)信托資金退出。內(nèi)蒙古維多利商業(yè)（集團(tuán)）有限公司將資金用于維多利集團(tuán)即將開(kāi)業(yè)的維多利摩爾城商場(chǎng)、赤峰新維利商場(chǎng)的裝修和前期費(fèi)用。信托計(jì)劃資金的運(yùn)用完全按照信托文件的要求正常進(jìn)行。
內(nèi)蒙古維多利商業(yè)（集團(tuán)）有限公司成立于2002年6月12日，是一家以百貨零售為主業(yè)，集超市連鎖、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等三大業(yè)態(tài)為一體的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)公司，企業(yè)注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。旗下子（控）股公司包括：維多利購(gòu)物中心、維多利國(guó)際廣場(chǎng)、維多利時(shí)代城、維多利超市連鎖有限公司、呼和浩特力天置業(yè)有限公司、維多利廣告公司、維多利摩爾城等15家公司。集團(tuán)公司同時(shí)涉足呼和浩特市、包頭市、赤峰市、錫林浩特市、烏海市等地零售百貨業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
截至2014年9月30日，總資產(chǎn)10,560,817,735.19元，負(fù)債6,862,421,546.59元，所有者權(quán)益3,698,396,188.60元，實(shí)現(xiàn)銷售收入31.5億元。集團(tuán)公司已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)面積88.1萬(wàn)平米，其中呼和浩特市營(yíng)業(yè)面積達(dá)到47萬(wàn)平方米。
四、信托計(jì)劃的管理
1、受托人根據(jù)《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》為本信托計(jì)劃開(kāi)立了專門(mén)的信托財(cái)產(chǎn)賬戶，建立了單獨(dú)的會(huì)計(jì)賬戶進(jìn)行管理和核算。
2、受托人在信托計(jì)劃的管理過(guò)程中恪盡職守，履行了誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)，制訂了一系列制度，并根據(jù)信托業(yè)務(wù)的需要設(shè)置了不同的部門(mén)和崗位，以實(shí)現(xiàn)各部門(mén)、崗位間的相互監(jiān)督和制衡。
3、截止2014年12月31日，信托計(jì)劃資金無(wú)任何挪用情況發(fā)生，項(xiàng)目按照有關(guān)信托文件運(yùn)行正常，且沒(méi)有發(fā)生能夠影響信托財(cái)產(chǎn)安全及受益人利益的其他情況。
五、信托財(cái)產(chǎn)收益情況
截止2014年12月31日，本計(jì)劃信托資產(chǎn)總計(jì)97,111,470.70元，其中貨幣資金7,211,470.70元，客戶貸款89,900,000元；信托負(fù)債合計(jì)為0.00元；信托權(quán)益合計(jì)97,111,470.70元，其中未分配利潤(rùn)7,211,470.70元。受托人管理信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的信托收入累計(jì)54,747,865.37元，均為投資收益。應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用為12,258,018.92元，其中：受托人報(bào)酬12,245,720.00元;印刷費(fèi)4,650.00元；律師、咨詢費(fèi)5,000.00元；銀行結(jié)算費(fèi)2,648.92元。已分配信托收益35,278,375.75元，未分配利潤(rùn)7,211,470.70元。
六、信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)控制措施
1、政策風(fēng)險(xiǎn)
維多利商業(yè)（集團(tuán)）公司屬于商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是零售百貨和商場(chǎng)的租賃，受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策和監(jiān)管政策的影響較小。
2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
本信托計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的租金收益權(quán)是維多利集團(tuán)在呼市的三家百貨出租面積，營(yíng)業(yè)面積約為19.5萬(wàn)平米。三家百貨均處于呼和浩特市的核心商圈，分別定位為時(shí)尚精品百貨、大眾流行百貨、高端奢華百貨。定位走差異化路線，形成互補(bǔ)格局。在呼和浩特市商品零售百貨業(yè)界，維多利集團(tuán)的銷售額和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益均名列前茅，處于龍頭地位，市場(chǎng)占有率在50%以上。
三家百貨擁有較為成熟的經(jīng)營(yíng)模式，商業(yè)業(yè)態(tài)布局、人流流向安排等較為合理科學(xué)，積聚了大量人氣，商場(chǎng)入住率全部達(dá)到100%，日平均營(yíng)業(yè)額為500萬(wàn)元。
維多利集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)者全部為溫州商人，具有多年的商業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)的發(fā)展中，維多利集團(tuán)將不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)格局和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以不斷適應(yīng)新的市場(chǎng)需求。
3、回購(gòu)款及收益來(lái)源不足風(fēng)險(xiǎn)
按照信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求，待信托期限屆滿時(shí)，由維多利集團(tuán)以其經(jīng)營(yíng)收入作為信托資金退出的來(lái)源。如果該集團(tuán)公司整體經(jīng)營(yíng)不佳、現(xiàn)金流狀況不穩(wěn)定，將會(huì)產(chǎn)生回購(gòu)款來(lái)源不足風(fēng)險(xiǎn)。
在信托計(jì)劃存續(xù)期限內(nèi)，按照目前維多利集團(tuán)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，回購(gòu)款資金由兩大部分組成：首先是已經(jīng)正常運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，主要包括維多利商廈、維多利購(gòu)物中心、維多利國(guó)際廣場(chǎng)；其次是即將投入運(yùn)營(yíng)和即將銷售產(chǎn)生收益的在建項(xiàng)目。
經(jīng)過(guò)測(cè)算，維多利集團(tuán)所屬商業(yè)物業(yè)2012年—2015年可實(shí)現(xiàn)凈租金收入為13.47億元；在建項(xiàng)目?jī)羰找?.78億元，以上合計(jì)22.25億元?？鄢F(xiàn)金流支出科目費(fèi)用后，其未來(lái)3年凈現(xiàn)金流量約7.98億元。此外，維多利集團(tuán)持有大量持有型商業(yè)物業(yè)，如果還款期現(xiàn)金較為緊張，受托人可督促維多利集團(tuán)銷售部分商業(yè)資產(chǎn)，以保證信托資金的順利退出。
4、交易對(duì)手違約風(fēng)險(xiǎn)
維多利集團(tuán)信譽(yù)良好。公司股東與管理層人員均長(zhǎng)期在本地定居，并在業(yè)界擁有一定影響，且維多利集團(tuán)未來(lái)仍需要與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行深入合作，會(huì)較為注重自身信用，同時(shí)維多利集團(tuán)將最有價(jià)值的商業(yè)部分抵押給華宸信托，違約成本較高，綜合判斷維多利集團(tuán)的主觀違約風(fēng)險(xiǎn)較小。受托人將積極關(guān)注維多利集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)收益情況，如果發(fā)生交易對(duì)手違約風(fēng)險(xiǎn)，受托人將迅速處置抵押物，保證信托計(jì)劃的順利結(jié)束。
5、抵押房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)
維多利商業(yè)（集團(tuán)）公司以其持有的維多利國(guó)際廣場(chǎng)7293.64㎡房產(chǎn)以及呼和浩特市首府廣場(chǎng)12575.86㎡房產(chǎn)作抵押。抵押房產(chǎn)全部位于呼和浩特市的核心商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，地理位置優(yōu)越；抵押物全部為近6年來(lái)的新建筑，其中維多利購(gòu)物中心建于2004年，維多利國(guó)際廣場(chǎng)建成于2008年，建筑質(zhì)量良好、功能設(shè)置齊全，具有較強(qiáng)的抗跌屬性。
抵押物總建筑面積19869.50平方米，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值44,701.97萬(wàn)元，抵押率40.26%。按此價(jià)格處置抵押物，處置難度較小，即使抵押房產(chǎn)出現(xiàn)一定程度的貶值，按抵押價(jià)格處置抵押房產(chǎn)仍然可以保證信托資金的安全。因此，抵押房產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)較小。
七、信托經(jīng)理情況
受托人指定下列人員為本信托計(jì)劃的信托經(jīng)理：張靜、劉海峰。