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《華宸●金誠(1105)號—烏蘭察布市保障房特定資產收益權項目集合資金信托計劃》信托資金管理報告(2013年二季度)

時間:2013-07-16 字號:
尊敬的受益人:
        華宸信托有限責任公司于2011年10月25日設立了“華宸•金誠(1105)號—烏蘭察布市保障房特定資產收益權項目集合資金信托計劃”(以下簡稱“本信托”)。作為受托人,現就本信托成立至2013年6月30日的信托事務向受益人報告如下,并為報告中所載資料的真實性、準確性和完整性負責。報告書中的內容由本信托的受托人負責解釋。
一、信托計劃概要
1、信托計劃成立日:2011年10月25日
2、信托計劃規(guī)模:人民幣73,000萬元
3、信托計劃期限:二年期37,840萬元;三年期35,160萬元
二、信托財產專戶開立情況
在信托計劃成立前,受托人為本信托開立了信托財產專戶,開戶銀行為建行呼和浩特日信支行、賬號為15001706680052504517。
三、信托資金的運用
受托人將本信托計劃資金用于購買鄂爾多斯市金威房地產開發(fā)有限責任公司持有的烏蘭察布市棚戶區(qū)改造項目“億利城•百旺家苑小區(qū)”總價值12.76億元的房產特定資產收益權。資金將用于鄂爾多斯市金威房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目的施工建設。受托人以信托期內鄂爾多斯市金威房地產開發(fā)有限責任公司銷售“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目的銷售收入作為信托利益的來源,扣除受托人報酬及相關費用后,向受益人分配信托利益。信托期滿,鄂爾多斯市金威房地產開發(fā)有限責任公司以原價格回購特定資產收益權。信托計劃資金的運用完全按照信托文件的要求正常進行。
金威房地產開發(fā)有限公司成立于2000年6月,屬鄂爾多斯市金威建設集團有限公司的全資子公司,股東背景是億利資源集團有限公司。注冊地址為鄂爾多斯市東勝區(qū)鄂爾多斯西街30號,注冊資金10000萬元人民幣,法定代表人折雙軍,具備國家一級房地產開發(fā)資質,經營范圍為房地產開發(fā)、銷售、租賃、經營。
四、信托計劃的管理
1、受托人根據《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》為本信托計劃開立了專門的信托財產賬戶,建立了單獨的會計賬戶進行管理和核算。
2、受托人在信托計劃的管理過程中恪盡職守,履行了誠實、信用、謹慎、有效管理的義務,制訂了一系列制度,并根據信托業(yè)務的需要設置了不同的部門和崗位,以實現各部門、崗位間的相互監(jiān)督和制衡。
3、截止2013年6月30日,信托計劃資金無任何挪用情況發(fā)生,項目按照有關信托文件運行正常,且沒有發(fā)生能夠影響信托財產安全及受益人利益的其他情況。
五、信托財產及收益情況
截止2013年6月30日,本計劃信托資產總計773,666,762.08
元,其中貨幣資金43,666,762.08元;信托負債合計為27,784.50
元;信托權益合計773,638,977.58元,其中未分配利潤43,638,977.58元,已分配信托收益81,658,305.56元。受托人管理信托財產產生的信托收入累計190,814,085.96元。應由信托財產承擔的費用為65,516,802.82元,其中:受托人報酬29,112,477.78元;律師、咨詢費27,506.00元;印刷費51,680.00元;差旅費80,450.90元;托管費3,624,214.44元;銀行服務費32,617,930.00元;銀行結算費2,543.70元。
六、信托計劃的風險防范措施
1、政策風險
“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目為經內蒙古烏蘭察布發(fā)改委和烏蘭察布市集寧區(qū)發(fā)改委立項為烏蘭察布市棚戶區(qū)改造項目,屬于保障性住房建設,符合國家政策導向,屬國家支持投資方向。金威房地產公司具有國家一級開發(fā)資質,資金投向的“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目四證齊全,自有資金投入比例達到36.93%,完全符合銀監(jiān)會關于房地產信托業(yè)務的相關規(guī)定。因此項目基本無政策風險。受國家產業(yè)政策、房地產政策和監(jiān)管政策的影響較小。
2、市場風險
“億利城•百旺家苑小區(qū)” 是政府補貼的保障性住房項目,按照《內蒙古自治區(qū)人民政府關于進一步加強和改進城鎮(zhèn)廉租住房保障工作的通知》(內政發(fā)[2010]40號)精神,烏蘭察布市從2010年7月1日起,將各旗縣市區(qū)人均住房建筑面積不足15平方米的低保家庭納入保障范圍,實現應保盡保;將低保以外人均住房建筑面積不足13平方米的其他低收入家庭逐步納入保障范圍。2010年至2012年,烏蘭察布市將改造城市棚戶區(qū)總規(guī)模為95800戶、558.39萬平方米。“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目總計住宅面積約89.64萬平方米,市場容量小于烏蘭察布市棚戶區(qū)改造的需要量。
“億利城•百旺家苑小區(qū)” 是當地政府主導實施的主要保障性住房項目,項目地理位置處于未來城市規(guī)劃市中心,交通便利。同時在綠化、物業(yè)服務、施工質量、樓盤外景等各方面條件來說,優(yōu)于市場同類項目。此外符合條件的認購人群將享受政府補貼,項目在政府補貼和相關稅費減免前提下,銷售價格初步定于3150元/平米,低于市場價格3800元/平米,具有價格優(yōu)勢。除此外,“億利城•百旺家苑小區(qū)”還有商業(yè)建筑面積101620平方米,此部分商業(yè)由金威房地產公司自行銷售,初步定價6000元/平米,低于市場平均價7000元/平米。依此可判斷該項目市場風險較小。
3、經營風險
金威房地產公司具備房地產開發(fā)一級資質,公司總開發(fā)面積已達到150萬平方米以上,已完工工程合格率達到100%。先后被國家建設部評為“節(jié)能示范企業(yè)”、被建設部中國建筑文化中心評為“中國房地產品牌企業(yè)”,被內蒙古自治區(qū)評為“質量效益型先進企業(yè)”、“先進物業(yè)管理公司”、“全區(qū)物業(yè)管理示范項目”等先進稱號。2002年被內蒙古自治區(qū)房地產協(xié)會吸納為會員單位。該公司經營規(guī)范、管理有效。“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目是烏蘭察布市最大的棚戶區(qū)改造項目,受到烏蘭察布市和集寧區(qū)兩級政府的重視,相關稅費按照保障性住房給予減免。企業(yè)經營風險較小。
4、交易對手信用風險
交易對手金威房地產公司經營業(yè)績良好,截至目前已經累計開發(fā)房地產項目面積150萬平方米,完工合格率達100%,多個樓盤獲獎,完工項目銷售回款良好,2010年總資產規(guī)模已經達到46億元。并且該公司在其它相關金融機構的信貸業(yè)務中,均信用良好。其實際控股公司——億利資源集團擁有上市公司,集團資產雄厚,業(yè)務范圍廣泛,經營業(yè)績良好,而且注重自身信用,違約成本較高,綜合判斷交易對手的信用風險較小。該項目房屋建成后,按目前市場定價全部銷售可實現34.52億元,在信托計劃到期時,預計可實現銷售收入約32億元。信托資金償還風險較小。
5、抵押風險
本次信托融資抵押物受托人購買的特定資產收益權所對應的特定資產,即“億利城•百旺家苑小區(qū)”項目35.5%的在建房產作為抵押,抵押房產面積共366253.31㎡。按照金威房地產與烏蘭察布市約定的銷售價格,住宅均價3150元/㎡,對應特定資產價值為101864.20萬元;商鋪均價6000元/㎡,對應特定資產價值為25724.95萬元。特定資產價值總額127589.15萬元。
本次信托融資本息合計為10.21億元,相對應366253.31㎡的特定資產,每平米分攤的信托資金本息為2787.68元,本次抵押房產為保障性住房項目,銷售價格低于同品質樓盤的市場價格,銷售難度較小,即使抵押房產出現一定程度的貶值,按抵押價格處置抵押房產仍然可以保證信托資金的安全。因此,抵押房產的處置風險較小。
6、第三方保證風險
擔保方金威建設集團是一家集房地產開發(fā)、路橋建設、城市基礎設施建設、物業(yè)管理、工程機械等多種產業(yè)于一體的綜合性企業(yè)。初步打造了“金威地產”、“金威路橋”的行業(yè)品牌,使房地產、路橋產業(yè)成為自治區(qū)的標桿企業(yè)。億利資源集團是國家520戶重點企業(yè)和內蒙古20戶重點企業(yè)之一,以其作為主發(fā)起人的億利能源A股于2000年在滬上市。集團經營范圍涉及能源化工、沙漠生態(tài)制藥等領域。集團近三年資產以近40%的速度增長,總資產規(guī)模由2008年的96億元上升到目前的近200億元。
未來融資期限內,以上2家集團公司,經營業(yè)績有良好的預期,作為保證方,違約風險較低。
7、管理風險
受托人自2006年以來,已成功管理多個房地產信托計劃,對房地產信托計劃的運營管理有著豐富的經驗,本信托計劃成立后,將委托建設銀行內蒙古分行進行信托資金保管,保證信托資金??顚S糜?ldquo;億利城•百旺家苑小區(qū)”項目建設,確保項目完工,同時要求金威房地產公司在建設銀行烏蘭察布支行設立監(jiān)管專戶,項目的銷售回款優(yōu)先用于償還信托資金。受托人管理規(guī)范,風控嚴格,本項目的管理風險較小。
七、信托經理情況
受托人指定下列人員為本信托的信托經理:張靜、劉海峰。
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