尊敬的受益人：
        華宸信托有限責(zé)任公司于2013年2月1日設(shè)立了“華宸•金誠(chéng)（1301）號(hào)—明澤地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“本信托”）。作為受托人，現(xiàn)就本信托成立至2013年3月31日的信托事務(wù)向受益人報(bào)告如下，并為報(bào)告中所載資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。報(bào)告書中的內(nèi)容由本信托的受托人負(fù)責(zé)解釋。
一、信托計(jì)劃概要
1、信托計(jì)劃成立日：2013年2月1日
2、信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣24,960萬(wàn)元
3、信托計(jì)劃期限：20個(gè)月5,365萬(wàn)元；26個(gè)月19,595萬(wàn)元;信托計(jì)劃期滿可不經(jīng)召開受益人大會(huì)延長(zhǎng)期限，延長(zhǎng)期限不超過(guò)6個(gè)月。
二、信托財(cái)產(chǎn)專戶開立情況
在信托計(jì)劃成立前，受托人為本信托開立了信托財(cái)產(chǎn)專戶，開戶銀行為建行呼和浩特日信支行、賬號(hào)為15001706680052505819。
三、信托資金的運(yùn)用
受托人將本信托計(jì)劃資金用于購(gòu)買內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持有的明澤廣場(chǎng)5A寫字樓、家世界廣場(chǎng)1號(hào)樓、星月坊、東來(lái)順、朗廷大公館等商業(yè)物業(yè)未來(lái)6年（2013年—2019年）的租金收益權(quán)。資金將用于對(duì)嘉友房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)收購(gòu)款的支付。受托人以信托存續(xù)期內(nèi)內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司的租金收益及其他經(jīng)營(yíng)收益作為信托利益的來(lái)源，扣除受托人報(bào)酬及相關(guān)費(fèi)用后，向受益人分配信托利益。信托期滿，內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司依約定價(jià)格回購(gòu)租金收益權(quán)。信托計(jì)劃資金的運(yùn)用完全按照信托文件的要求正常進(jìn)行。
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年8月8日，注冊(cè)資本1億元，注冊(cè)地呼和浩特市，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2001年成立以來(lái)已經(jīng)累計(jì)開發(fā)面積近52萬(wàn)平方米，持有商業(yè)物業(yè)19萬(wàn)平方米，累計(jì)商業(yè)物業(yè)出租面積為12萬(wàn)平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂(lè)、超市及辦公用5A 寫字樓等。其中長(zhǎng)期租戶主要有全國(guó)連鎖超市--山西美特好大賣場(chǎng)；萬(wàn)達(dá)影視城；星月坊、東來(lái)順、朗廷大公館等餐飲業(yè)；5A 寫字樓主要集中了泰康人壽、工商銀行、內(nèi)蒙古銀行、海世界貴賓樓等大型集團(tuán)公司入住，年租金收入1.18億元。
目前，內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在建項(xiàng)目開發(fā)面積35萬(wàn)平方米，其中包括商業(yè)22萬(wàn)平方米和住宅13萬(wàn)平方米。另外儲(chǔ)備土地3塊，占地面積1678畝，可開發(fā)量150萬(wàn)平方米。該公司在建和擬建項(xiàng)目均位于呼和浩特市中心繁華地段。
截止至2012年12月末，內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總資產(chǎn)39.07億元，總負(fù)債15.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率38.96%。
四、信托計(jì)劃的管理
1、受托人根據(jù)《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》為本信托計(jì)劃開立了專門的信托財(cái)產(chǎn)賬戶，建立了單獨(dú)的會(huì)計(jì)賬戶進(jìn)行管理和核算。
2、受托人在信托計(jì)劃的管理過(guò)程中恪盡職守，履行了誠(chéng)實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)，制訂了一系列制度，并根據(jù)信托業(yè)務(wù)的需要設(shè)置了不同的部門和崗位，以實(shí)現(xiàn)各部門、崗位間的相互監(jiān)督和制衡。
3、截止2013年3月31日，信托計(jì)劃資金無(wú)任何挪用情況發(fā)生，項(xiàng)目按照有關(guān)信托文件運(yùn)行正常，且沒(méi)有發(fā)生能夠影響信托財(cái)產(chǎn)安全及受益人利益的其他情況。
五、信托財(cái)產(chǎn)及收益情況
截止2013年3月31日，本計(jì)劃信托資產(chǎn)總計(jì)252,350,030.96元，其中貨幣資金2,750,030.96元；信托負(fù)債合計(jì)為5,650.00元；信托權(quán)益合計(jì)252,344,380.96元，其中未分配利潤(rùn)2,744,380.96元。受托人管理信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的信托收入累計(jì)17,629,811.76元。應(yīng)由信托財(cái)產(chǎn)承擔(dān)的費(fèi)用為14,885,430.80元，其中：受托人報(bào)酬14,880,320.00元；印刷費(fèi)4,650.00元；銀行結(jié)算費(fèi)460.80元。
六、信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、政策風(fēng)險(xiǎn)
目前國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策,主要針對(duì)的是房地產(chǎn)的住宅投資市場(chǎng),專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的政策調(diào)控較少。
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，所擁有的商業(yè)物業(yè)目前只租不售，以租金收益權(quán)信托轉(zhuǎn)讓方式融資，受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策和監(jiān)管政策的影響較小。
2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的出租物業(yè)開發(fā)較早，成本早已收回，并且目前租賃商戶租期較長(zhǎng)、美特好超市與特色餐飲一條街--牛街、娛樂(lè)一條街--吧街、朗廷大公館高級(jí)商務(wù)會(huì)所，已經(jīng)連為一體，成為經(jīng)營(yíng)模式較為成熟的商業(yè)區(qū)域，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較??；各租戶具備良好的經(jīng)營(yíng)收益，現(xiàn)金流較為充沛。
明澤廣場(chǎng)位于新華西街以南，臨近中山路中心商業(yè)圈，東臨扎達(dá)蓋河，西面與美特好大型購(gòu)物超市相鄰，北臨新華西街。項(xiàng)目地段屬于呼市一環(huán)內(nèi)中心地段，人居氛圍濃郁，商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲、金融、教育、行政等配套功能完善，交通便利。明澤廣場(chǎng)具有地標(biāo)性建筑特質(zhì)，并且配置達(dá)到國(guó)際5A寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，目前吸引了銀行、保險(xiǎn)公司以及多家大型餐飲、娛樂(lè)公司等較有實(shí)力優(yōu)質(zhì)租戶入住，租期穩(wěn)定，租戶前期投入巨大，違約風(fēng)險(xiǎn)較小。市場(chǎng)影響風(fēng)險(xiǎn)較小。
3、租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)
目前，內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬物業(yè)出租面積總計(jì)為12萬(wàn)平方米，年租金收入1.18億元。出租商業(yè)物業(yè)中，除了臨街底店租期是按年簽署和租金按年收取的以外，其他大的租戶租期都在5年以上，其中：租期1—3年出租面積為4520.84㎡，面積占比4%，年租金264.67萬(wàn)元；5年—10年出租面積為69547.38㎡，面積占比58%，年租金8972.45萬(wàn)元；10年以上出租面積為44922.88㎡，面積占比38%，年租金2520萬(wàn)元。因此，租金波動(dòng)較小，租金收入較為穩(wěn)定。
3、還款違約風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自2001年成立以來(lái)相繼開發(fā)完成了證券公司住宅小區(qū)、牛街“幸福家園”生態(tài)景觀小區(qū)、明澤雅居住宅小區(qū)、水岸世紀(jì)一期住宅小區(qū)、“明澤•百度城”、“明澤•未來(lái)城”、“明澤•水岸世紀(jì)”等項(xiàng)目。2013年—2015年，明澤房地產(chǎn)公司開發(fā)面積預(yù)計(jì)約36.38萬(wàn)平方米，可實(shí)現(xiàn)銷售收入67.96億元，租金收入3.53億元，現(xiàn)金凈流量為56.59億元，其中明澤公司開發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量約53億元，持有物業(yè)租金收入3.53億元。
本次信托資金用于對(duì)嘉友房地產(chǎn)公司全部股權(quán)收購(gòu)。該公司開發(fā)的嘉友城市花園項(xiàng)目位于呼和浩特市大學(xué)東街與豐州路交會(huì)處（巨海城住宅樓旁邊），項(xiàng)目集綜合商業(yè)、住宅、公寓為一體。毗鄰市政行政區(qū)域如意開發(fā)區(qū)，周邊圍繞數(shù)十個(gè)中高檔成熟生活區(qū)與新興大盤社區(qū)，居住人口密集且居民素質(zhì)較高，同時(shí)向東緊接萬(wàn)達(dá)商圈、向西臨近長(zhǎng)樂(lè)宮商圈，南有中海錦繡城，具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)。嘉友城市花園項(xiàng)目目前5證齊全，住宅6.36萬(wàn)平米已經(jīng)全部完工，即可銷售入??；商業(yè)部分3.29萬(wàn)平米已經(jīng)封頂，計(jì)劃2013年6月完工。項(xiàng)目可售面積約11萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)未來(lái)3年可實(shí)現(xiàn)銷售收入16.4億元。
4、抵押風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其所屬明澤廣場(chǎng)A座12層和13層以及美特好商城1—3層房地權(quán)屬作為抵押保證措施，抵押面積合計(jì)40424.73㎡。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的公開市場(chǎng)價(jià)值約為78140萬(wàn)元，抵押率32%。
美特好商城位于呼和浩特市繁華商業(yè)地段---新華西街，屬牛街特色街商圈，是城西商業(yè)最為集中區(qū)域。地理位置優(yōu)越、交通便利，周邊商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、文化氣息濃厚，具有不可復(fù)制性。項(xiàng)目形態(tài)完整，產(chǎn)權(quán)清晰，升值潛力巨大。
明澤廣場(chǎng)用于抵押的物業(yè)是5A級(jí)商業(yè)寫字樓，明澤廣場(chǎng)坐落于呼和浩特市主干道新華西街，為一座23層雙塔型建筑，由兩棟塔樓與一座連體裙樓組成。裙樓為1—5層，規(guī)劃用途為：1、2層為商務(wù)配套商業(yè)； 3、4層為餐飲配套商業(yè)； 5層為酒店大堂及酒店配套用房。塔樓為6—23層，規(guī)劃用途為為5A級(jí)寫字樓。目前進(jìn)駐租戶主要集中了泰康人壽、工商銀行、內(nèi)蒙古銀行、包商銀行、呼市郵政局、海世界貴賓樓、金碧輝煌夜總會(huì)等大型集團(tuán)公司。位置緊臨西河，具備地標(biāo)性建筑物特點(diǎn)。處置較為便捷，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。
5、管理風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按月報(bào)送會(huì)計(jì)報(bào)表和租賃物業(yè)情況統(tǒng)計(jì)表，受托人據(jù)此審查明澤房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)情況及物業(yè)租金收取情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，控制風(fēng)險(xiǎn)；
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按月報(bào)送財(cái)務(wù)支出計(jì)劃以及財(cái)務(wù)實(shí)際執(zhí)行情況，受托人根據(jù)相關(guān)憑證、要件資料，嚴(yán)格審查財(cái)務(wù)支出計(jì)劃，保證信托收益的及時(shí)兌現(xiàn)。力求最大限度的控制管理上的風(fēng)險(xiǎn)。
七、信托經(jīng)理情況
受托人指定下列人員為本信托計(jì)劃的信托經(jīng)理：張靜、劉海峰。