《華宸●金誠(1101)號—明澤地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目集合資金信托計劃》信托資金管理報告(2011年四季度)
尊敬的受益人:
華宸信托有限責(zé)任公司于2011年1月20日設(shè)立了“華宸•金誠(1101)號—明澤地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租金收益權(quán)轉(zhuǎn)讓項目集合資金信托計劃”(以下簡稱“本信托”)。作為受托人,現(xiàn)就本信托成立至2011年12月31日的信托事務(wù)向受益人報告如下,并為報告中所載資料的真實性、準確性和完整性負責(zé)。報告書中的內(nèi)容由本信托的受托人負責(zé)解釋。
一、信托計劃概要
1、信托計劃成立日:2011年1月20日
2、信托計劃規(guī)模:人民幣20,015萬元
3、信托計劃期限:24個月
二、信托財產(chǎn)專戶開立情況
在信托計劃成立前,受托人為本信托開立了信托財產(chǎn)專戶,開戶銀行為建行呼和浩特日信支行、賬號為15001706680052504144。
三、信托資金的運用
受托人將本信托計劃資金用于購買內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司持有的商業(yè)物業(yè)未來10年的租金收益權(quán)。資金將用于明澤廣場項目的后期建設(shè)與前期部分工程款的支付。受托人以信托期內(nèi)內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司租金收益及其他經(jīng)營收益作為信托利益的來源,扣除受托人報酬及相關(guān)費用后,向受益人分配信托利益。信托期滿,內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司依約定價格回購租金收益權(quán)。信托計劃資金的運用完全按照信托文件的要求正常進行。
內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2001年8月8日,注冊資本6,000萬元,注冊地呼和浩特市,具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。內(nèi)蒙古明澤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司自2001年成立以來已經(jīng)累計開發(fā)面積近52萬平方米,持有商業(yè)物業(yè)19萬平方米,累計商業(yè)物業(yè)出租面積為12.5萬平方米,物業(yè)業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂、超市及辦公用5A 寫字樓等。
四、信托計劃的管理
1、受托人根據(jù)《信托公司管理辦法》及《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》為本信托計劃開立了專門的信托財產(chǎn)賬戶,建立了單獨的會計賬戶進行管理和核算。
2、受托人在信托計劃的管理過程中恪盡職守,履行了誠實、信用、謹慎、有效管理的義務(wù),制訂了一系列制度,并根據(jù)信托業(yè)務(wù)的需要設(shè)置了不同的部門和崗位,以實現(xiàn)各部門、崗位間的相互監(jiān)督和制衡。
3、截止2011年12月31日,信托計劃資金無任何挪用情況發(fā)生,項目按照有關(guān)信托文件運行正常,且沒有發(fā)生能夠影響信托財產(chǎn)安全及受益人利益的其他情況。
五、信托財產(chǎn)及收益情況
截止2011年12月31日,本計劃信托資產(chǎn)總計216,244,862.79元,其中貨幣資金16,094,862.79元;信托負債合計為0.00元;信托權(quán)益合計216,244,862.79元,其中未分配利潤16,094,862.79元。受托人管理信托財產(chǎn)產(chǎn)生的信托收入累計27,065,870.39元。應(yīng)由信托財產(chǎn)承擔(dān)的費用為10,971,007.60元,其中:受托人報酬10,962,215.50元;律師、咨詢費5,000.00元;印刷費3,180.00元;銀行結(jié)算費612.10元。
六、信托計劃的風(fēng)險防范措施
1、政策風(fēng)險
目前國家出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策,主要針對的是房地產(chǎn)的住宅投資市場,專門針對商業(yè)地產(chǎn)的政策調(diào)控較少。
明澤房地產(chǎn)公司屬于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營,所擁有的商業(yè)物業(yè)目前只租不售,將其持有成熟物業(yè),以租金收益權(quán)信托轉(zhuǎn)讓方式融資,受國家產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策和監(jiān)管政策的影響較小。
2、市場風(fēng)險
明澤房地產(chǎn)公司持有的出租物業(yè)開發(fā)較早,成本早已收回,并且目前租賃商戶租期較長、美特好超市與特色餐飲一條街牛街、娛樂一條街吧街、綠中海高級商務(wù)會所,已經(jīng)連為一體,成為經(jīng)營模式較為成熟的商業(yè)區(qū)域,經(jīng)營風(fēng)險較??;各租戶具備良好的經(jīng)營收益,現(xiàn)金流較為充沛。
明澤廣場位于新華西街以南,臨近中山路中心商業(yè)圈,東臨扎達蓋河,西面與美特好大型購物超市相鄰,北臨新華西街。項目地段屬于呼市一環(huán)內(nèi)中心地段,人居氛圍濃郁,商業(yè)、娛樂、餐飲、金融、教育、行政等配套功能完善,交通便利。明澤廣場具有地標性建筑特質(zhì),并且配置達到國際5A寫字樓標準,目前吸引了銀行、保險公司以及多家大型餐飲、娛樂公司等較有實力優(yōu)質(zhì)租戶入住,租期穩(wěn)定,租戶前期投入巨大,違約風(fēng)險較小。市場風(fēng)險較小。
3、租金波動風(fēng)險
目前,明澤房地產(chǎn)公司所屬物業(yè)出租面積總計為12.46萬平方米,年租金收入2800萬元。出租商業(yè)物業(yè)中,除了臨街底店租期是按年簽署和租金按年收取的以外,其他大的租戶租期都在5年以上。
4、還款違約風(fēng)險
明澤房地產(chǎn)公司自2001年成立以來相繼開發(fā)完成了證券公司住宅小區(qū)、牛街“幸福家園”生態(tài)景觀小區(qū)、明澤雅居住宅小區(qū)、水岸世紀一期住宅小區(qū)、“明澤•百度城”、“明澤•未來城”、“明澤•水岸世紀”等項目。目前已經(jīng)累計開發(fā)面積近52萬平方米,實現(xiàn)銷售收入4.78億元。2010年—2012年,明澤房地產(chǎn)公司在建項目可用于銷售面積35萬平方米,可實現(xiàn)銷售收入18.3億元,租金收入可達到1.07億元,合計可實現(xiàn)現(xiàn)金流入19.4億元?,F(xiàn)金流出主要是項目建設(shè)資金的支出,總計現(xiàn)金流出7.3億元,可實現(xiàn)凈現(xiàn)金流量約為12.1億元。此外,明澤房地產(chǎn)公司前期有建行9800萬元一年期流動資金貸款,已于2009年12月到期償還。金融機構(gòu)信用記錄良好。
5、抵押風(fēng)險
明澤房地產(chǎn)公司將其所屬明澤廣場A座12層和13層以及美特好商城1—3層房地權(quán)屬作為抵押保證措施,抵押面積合計40424.73㎡。經(jīng)評估機構(gòu)評估的公開市場價值約為4.45億元,抵押率45%。抵押房產(chǎn)地理位置優(yōu)越、交通便利,周邊商業(yè)、餐飲、娛樂、文化氣息濃厚,具有不可復(fù)制性。項目形態(tài)完整,產(chǎn)權(quán)清晰,升值潛力巨大。明澤廣場用于抵押的物業(yè)是5A級商業(yè)寫字樓,位置緊臨西河,處置較為便捷。分析認為抵押擔(dān)保較為可靠,變現(xiàn)能力較強。
6、管理風(fēng)險
明澤房地產(chǎn)公司按月報送會計報表和租賃物業(yè)情況統(tǒng)計表,公司據(jù)此審查明澤房地產(chǎn)公司經(jīng)營情況及物業(yè)租金收取情況,保障所有租金收入能夠進入共管賬戶,及時發(fā)現(xiàn)問題,控制風(fēng)險;
明澤房地產(chǎn)公司按月報送財務(wù)支出計劃以及財務(wù)實際執(zhí)行情況,公司根據(jù)相關(guān)憑證、要件資料,嚴格審查財務(wù)支出計劃,予以簽批,同時控制共管帳戶留存資金余額,保證信托收益的及時兌現(xiàn)。力求最大限度地控制管理上的風(fēng)險。
七、信托經(jīng)理情況
受托人指定下列人員為本信托計劃的信托經(jīng)理:張靜、劉海峰。