金融發(fā)展本土不動產(chǎn)信托投資基金存在三個制約
○首先是稅收優(yōu)惠政策的缺失
○其次是監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善
○再次是專業(yè)人才的缺乏
○首先是稅收優(yōu)惠政策的缺失
○其次是監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善
○再次是專業(yè)人才的缺乏
目前，國內(nèi)比較流行的房地產(chǎn)信托計劃被認(rèn)為與REITS（real estate investment trusts 不動產(chǎn)信托投資基金）有很多類似的地方，但在實際的運作過程中，其實兩者有著本質(zhì)的不同。
REITS是由房地產(chǎn)投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證（如基金單位、基金股份等），將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產(chǎn)，交由專門的投資管理機構(gòu)加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風(fēng)險共擔(dān)的一種融資模式。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計劃的業(yè)務(wù)模式，則是由信托公司發(fā)起設(shè)立一個信托計劃，向社會大眾發(fā)行，然后將募集來的資金投資到房地產(chǎn)行業(yè)，委托人按照信托計劃中的約定來分享投資收益。兩者的區(qū)別主要體現(xiàn)為：
從籌措資金的能力上看，REITS對投資人數(shù)的要求，只有下限而沒有上限，對于公募的基金，投資者不少于100人，私募基金在100人以上就可以享有稅收優(yōu)惠。另外，5個以下的個體不能擁有超過50％的股份。這樣的規(guī)定，能盡量的分散投資主體，使市場的投資風(fēng)險也相應(yīng)的分散，同時使REITS募集資金的規(guī)模在理論上被無限的放大。國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，要求一個信托計劃不能超過兩百份，兩個信托計劃不能同時運用于同一個法人或是獨立結(jié)算的主體上，通常一個計劃能募集到的資金以幾千萬或是1億元至2億元為主。此外，REITS沒有最低購買金額的限制，而信托計劃最低認(rèn)購金額為5萬元，異地發(fā)行的要求更高，達(dá)到100萬元。由此不難看出，REITS的籌資能力要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。
從資金的運用方式上看。目前主流的REITS是資產(chǎn)類的REITS，主要運作方式是股權(quán)投資，通過擁有成熟的物業(yè)，以收取租金作為主要收入，其收入與資產(chǎn)運作情況呈正相關(guān)。而信托產(chǎn)品基本上是屬于債權(quán)投資，投資者與開發(fā)商的經(jīng)營成果沒有關(guān)系，但卻要對項目的失敗承擔(dān)風(fēng)險，收益與風(fēng)險是不對稱的。
從流通性上看，目前美國的REITS有三分之二在交易所上市，流通性極強，而信托產(chǎn)品是非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，不能上市流通，顯得流動性不足。
從管理上看，REITS發(fā)行后，將產(chǎn)權(quán)與資產(chǎn)管理權(quán)進(jìn)行徹底分開，由專業(yè)的基金管理人管理，真正實現(xiàn)了所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。而信托計劃則是房地產(chǎn)開發(fā)商通過信托投資公司獲得信托貸款后，進(jìn)行項目投資與開發(fā)，信托公司一般不參與對項目的直接管理。
通過以上分析不難發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)所流行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，只是在相關(guān)法規(guī)還沒有完善和允許的情況下，而產(chǎn)生的一種過渡性的產(chǎn)品。目前，國內(nèi)不少的企業(yè)也在積極研究REITS，有的企業(yè)打算去海外上市，把募集的資金運用于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)。但這種迂回的方式，只是在目前國內(nèi)法律不允許發(fā)行REITS的情況下的一種權(quán)益之計。先不說國內(nèi)許多項目產(chǎn)權(quán)上不清晰，能否滿足國外監(jiān)管者的要求，就是一些不同的會計準(zhǔn)則，也是個相當(dāng)麻煩的問題，REITS是對透明度要求很高的。再者，海外投資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知不足，相應(yīng)所要求的預(yù)期報酬率也會高一些，這樣在募集上也會有些困難。所以，從長遠(yuǎn)看，發(fā)展本土的REITS才是解決問題的根本。
發(fā)展本土REITS乃大勢所趨，但是，目前至少還存在三個制約因素：
首先是稅收優(yōu)惠政策的缺失。REITS在美國發(fā)展的最為成熟，其中一個重要的原因是美國對REITS的稅收政策，根據(jù)《1960年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITS將每年盈余的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報投資者，則無需繳納公司所得稅，這就避免了對REITS和股東的雙重征稅問題。同樣，亞洲做REITS相對成功的新加坡當(dāng)局一直積極鼓勵外國公司將境外的房地產(chǎn)透過新加坡REITS的架構(gòu)在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵外國投資者的措施和降低成立成本及稅務(wù)優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：免除個人投資者于新加坡REITS分紅的所得稅；免除新加坡REITS物業(yè)出售的印花稅；對外國非個人投資機構(gòu)的稅率由20％降至10％等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵下，REITS才能吸引更多的投資者。目前，我國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺，對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收，表現(xiàn)出政府不鼓勵長期持有基金的態(tài)度，這會在很大程度上削弱REITS的競爭力。
其次是監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)還未完善。REITS由于其運作流程設(shè)計比較復(fù)雜，本身不可以直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門的管理機構(gòu)管理，具有雙重代理關(guān)系，這樣進(jìn)一步加大信息不對稱的程度，而且由于REITS的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，其透明度遠(yuǎn)不如證券市場，其價值的確定、財務(wù)狀況等難以被真正的了解。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求，需要進(jìn)一步的完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系，以保證REITS的健康運行。
再次是專業(yè)人才的缺乏。REITS的高收益與低風(fēng)險，很大部分來自于專業(yè)的管理，這類的管理人需要是房地產(chǎn)業(yè)的專才，也需要精通金融知識，目前我國房地產(chǎn)信托行業(yè)還處于初級的發(fā)展階段，管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱，復(fù)合型人才欠缺。人才的培養(yǎng)是個較為緩慢的過程，在發(fā)展初期，國內(nèi)企業(yè)應(yīng)該多跟國外企業(yè)合作，借助其管理團(tuán)隊運營，同時培養(yǎng)自己的團(tuán)隊。同時改善自身的報酬激勵機制，大力引進(jìn)國外的人才，特別是那些有海外工作經(jīng)歷的留學(xué)生。